으로 은행의 자산건전성도 악화될 가능성이 있다.
금융감독당국은 향후 인플레이션에 따른 금리상승에 대비하여 주택담보대출에 대한 관리감독을 강화해야 할 것 이며, 주택담보대출의 장기 고정금리 전환을 촉진하기 위한 정책을 지속적으로 강화할 필요가 있다.
개발기능 분리를 통한 자금조달 통로의 다변화
주택사업의 경우 개발기능과 건설기능의 미분화로 인하여 주택 건설업체의 자금부담이 가중된다.
주택사업에서 주택 건설업체로부터 개발기능을 별도로 분리하여 주택 건설업체의 자금조달 및 사업위험 부담을 경감할 필요가 있다.
개발회사(디벨로퍼)를 투자 펀드 조성 등 주택 개발자금을 조달하는 통로로 활용한다.
프로젝트의 수익성에 근거한 자금 조달
주택 건설업체의 재무구조가 열악하고 신용도가 낮은 상황에서 주택 건설업체의 신용으로 선 분양 자금을 대체할 자금을 조달하기가 어렵다.
주택사업에 필요한 자금조달을 위해 지분 투자가를 모집하거나 금융기관으로부터 차입금을 조달할 경우, 자금조달의 근거를 기업의 신용이 아닌 프로젝트의 사업성을 근거로 하는 방안을 강구한다.
주택 건설회사로부터 개별 주택사업을 별도의 프로젝트로 분리시키고, 주택사업의 사업성을 토대로 자금을 조달한다.
별도 프로젝트로 분리될 경우 부외금융의 활용으로 주택 건설회사의 재무구조 개선에도 기여가 가능하다.
주택사업의 개발이익과 위험을 분담하는 방법을 통하여 다양한 금융 조달기법과 금융상품을 활용
지금까지는 주택 건설업체가 주택사업에서 발생하는 개발이익과 사업위험을 전담하면서, 선분양을 통해 수요자에게까지 이를 전가하는 실정이다.
주택사업에 관련된 위험을 이해당사자들 분담시키고, 위험을 부담한 주체에게 개발이익을 보장하는 방안을 모색한다.
개발이익과 위험의 분담 정도에 따라 다양한 유형의 투자자에게 선택권을 주는 다양한 금융기법 및 금융상품을 개발한다.
선 분양자금을 대체하는 자금조달원으로 자본시장을 적극적으로 활용
제도권 금융기관으로부터의 주택사업의 자금조달원은 주로 대출자금에 한정되어 자금조달원이 다양하지 못하였다.
부동산의 증권화와 관련하여 새로운 자산관련 금융상품이 도입되고 있는 만큼 주택사업에서 자본시장의 활용도를 높이는 방안을 강구한다.
Ⅶ. 결론
현재는 주택시장의 부진이 지속되고 있는 상황이다.
현재 주택시장은 경기 둔화와 함께 주택가격 상승에 대한 기대감 약화 등으로 주택 매입수요가 크게 위축되는 등 부진이 지속되고 있는 상황이다. 한편 최근 주택매매가격이 하락하는 가운데 전세가격은 상승세를 보이는 것도 주택가격 상승에 대한 기대감이 약화된 데 주로 기인하는 것으로 평가할 수 있다.
가격조정은 어느 정도 이루어진 것으로 평가된다.
주택매매가격은 글로벌 금융위기 이후의 하락세로 인해 그 이전의 큰 폭 상승에 대한 가격조정이 어느 정도 이루어진 것으로 보인다. 또한 최근 수도권의 주택공급(인허가 기준) 물량이 건설경기 부진 등으로 감소 추세를 보이고 있고 정부도 주택시장 활성화를 위한 대책을 꾸준히 마련하고 있는 점도 이를 뒷받침하고 있다고 볼 수 있다.
전세가격은 전세가격 급등에 따른 부담 등으로 오름세가 완만해지고 있다.
주택시장 연착륙을 위한 정책적 노력을 지속할 필요하다.
향후 주택가격은 정부의 부동산시장 활성화 대책, 풍부한 시중 유동성 등의 상방 리스크 요인도 있으나 주택가격 상승 기대감 약화, 미분양주택 누적, 주택 주 수요계층의 인구증가세 둔화 등 하방리스크가 상존하는 상황이다. 그러나 예기치 못한 충격으로 단기간에 주택가격이 큰 폭으로 하락할 경우 소득에 비해 차입이 많은 가계가 부실화되면서 금융시스템 안정성을 저해할 가능성이 크다. 또한 집단대출의 경우 그동안 일반 가계대출에 비해 양호한 건전성을 유지하고 있던 집단대출의 연체율이 급상승하고 있는 것도 주택시장의 잠재적 위험으로 작용할 것으로 보인다.
주택시장의 장기 부진은 민간소비, 건설투자 등의 회복을 지연시켜 견실한 경제성장을 제약하는 요인으로 작용하기 때문에 주택시장의 연착륙을 위한 정책적 노력을 지속할 필요가 있다. 주택공급은 전체 물량 및 규모별 물량이 가계의 주택구입 선호 및 구입여력, 인구구조 및 가구 구성원 수 등수요 측면의 변화에 맞추어 조정될 필요가 있다. 또한 2인 이하 가구을 위한 중소형 중심의 주택공급정책이 필요할 것이다.
주택수요의 경우 주택시장 활성화대책을 지속적으로 추진하는 한편 최근 상업 금융기관의 가계대출 위축 움직임을 감안할 때 주택금융공사의 장기모기지대출 등을 활용하여 주택 실수요자에 대한 금융지원이 원활히 이루어지도록 할 필요도 있다.
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