통하여 기업의 가치를 증대시킬 수 있다.
3. 부동산자산관리의 기능
6가지 기능
- 추가공간소요계획(planning additional capacity)
- 부지선정(site selection)
- 자금조달방안모색(financing alternatives)
- 일반관리(management)
- 재활용(redeployment)
- 협상(negotiation)
1) 추가공간소요계획
생산량과 판매량의 증가 → 추가적인 부동산 수요를 초래
기존건물의 증개축, 다른 건물 매입, 신규건물 건축 등이 대안으로 존재
- 최고경영자는 수요증대에 부응하는 적합한 대안선택 필요
자산관리자는 각 대안별 비용-편익분석을 통해 장단점 등 정보제공
- 향후 필요 없어지는 시점에서의 처분시의 잠재적 손실도 반드시 고려해야 한다.
각 대안별 예상현금흐름의 현재가치를 분석하여 선택할 필요가 있다.
2) 부지선정
일반적으로 중역들로 구성된 팀에 의하여 이루어지며 주로 부동산분야 중역이 주도.
인사분야: 노동시장분석
부동산분야: 이용가능부지 탐색 및 비용산정
공학분야: 설계 및 건축
환경분야: 환경문제
총무분야: 법제도적 문제
기업의 목적에 최선인 부지를 선정해야 한다.
- 대상부지의 활용가능성과 비용을 비교하여 선정
- 대상부지가 전략적 위치에 있는 경우(예: 소매점포 및 대리점) 단기적으로 다른 부지에 비해 이익이 적을 수 있으나 기타 자사 점포, 경쟁사 점포, 고객 등을 고려할 때 선택할 수도 있다.
부지선정시 고려요인은 부동산의 유형에 따라 다양하다.
- 매장용 부동산부지(retail property)
매출액이 중요하며 부지간 비용차이는 그리 중요하지 않다.
개별부지의 매출액은 거래지역의 대상(targeted) 구매자의 규모, 소득, 접근성, 가시성, 경쟁점포의 존재에 영향을 받는다.
- 공업용 부동산부지(manufacturing property)
업종이 어떠한 유형인가에 따라 부지선정 고려요인이 다를 수 있다.
시장지향형 산업 - 최종상품의 특성 및 운송비용(공장→시장)이 중요
원료지향형 산업 - 원자재의 성격 및 운송비용(원산지→공장)이 중요
- 업무용 부동산부지(office building)
고객지향기능 - 부지탐색방법은 매장용 부동산부지와 유사하다.
경영통제기능: 관장해야 할 지역 및 요구 서비스내용에 의존
정보처리기능: 초기투입비용 및 영업현금유출의 정도에 의존
3) 자금조달방안모색
자금조달이 기업의 재무구조, 신용등급, 법인세, 주주가치, 부채/자본비율 등에 미치는 영향을 고려하여 선택해야 하는 문제
중요한 결정사항은 매입/임차간의 선택
- 각 대안별 예상현금흐름의 현재가치를 추정하여 선택하여야 한다.
기타 비계량적 요인들의 장단점도 고려할 필요가 있다.
- 임대공간과 소유공간의 이용유연성, 시설의 유효사용기간 등
4) 일반관리
잉여(surplus) 또는 유휴(underutiltized)부동산의 식별, 임대차 재계약에 대한 지속적 관리, 매수옵션, 세금산정, 재금융(refinancing)결정, 관리비용통제 및 건물관리감독
잉여부동산은 기업의 자산으로 취급되나 소득창출에 기여하지 못하므로 기업가치를 증대시킬 수 없다.
이러한 업무를 수행하기 위한 조직이 필요
- 비용관리센타(cost center) → 비용최소화가 목적
- 이윤관리센타(profit center)
부동산관련 부서가 소유권을 가지고 기업내 이용자에게 적절한 가격으로 임대
부동산업무를 효과적으로 결정하고 수행하기 위해서는 효과적인 정보시스템이 필요
- 미국 기업의 20%가 부동산 재고파일이 없다는 것은 놀랄만한 사실이다.
- 내적 정보: 위치, 면적, 임대차 재계약시점 및 옵션, 매수옵션, 재산세평가 등
- 외적 정보: 시장가치 또는 시장임대료 등
- 부동산정보시스템을 이용하여 월별, 분기별, 연간 단위로 부동산재고, 매수/임차여부, 매각/임대여부, 잉여부동산 여부 등에 대한 보고서를 작성.
- 보고서를 통하여 부동산관리부서가 공간이용에 대한 지속적인 관찰을 할 뿐만 아니라 잉여부동산의 매각/임대를 통한 자금확보, 운영부동산의 sale-leaseback, 공간소요에 부응하기 위한 추가부동산의 매수 여부 등과 관련하여 부동산관리부서의 기업기여도를 최고경영층에게 보여줄 수 있다.
5) 재활용
부동산 처분은 잠재적 매입자, 매입자의 요구에 알맞은 부동산의 바람직한 특성, 분할, 변형, 개축, 투자자본에 대한 공정한 수익을 받고 처분하는 것 등을 결정하는 마케팅 기능
이런 측면에서 볼 때 부동산을 처분하는 경우 모든 기업이 부동산업에 속해 있다고 볼 수 있으나 대부분의 기업들이 그들의 사업영역이 부동산업이 아니라고 생각하므로 여러가지 갈등이 존재하게 된다.
대부분의 기업은 현 상태(as is)로 부동산을 처분하는 경향이 있으나 부동산을 임대해 주고 매각하게 되면 더 높은 수익을 얻을 수 있다.
- 대규모 부동산은 쉽게 매각되지 않으므로 이를 분할, 임대한 후에 매각하면 쉬울 수 있다.
- 주변지역이 개발되면 해당 용도에 알맞게 재개발하여 매각하면 가치를 증대시킬 수 있다.
6) 협상
부동산 취득, 임대, 매각시에 협상이 필요
사내 협상: 최고경영자, 재무, 인사, 법, 위험관리, 마케팅, 생산담당자 등 부동산을 이용하는 부서를 설득
- 추가공간소요계획, 적정부지 선정, 최적 금융대안 모색, 잉여/유휴부동산 식별, 적절한 임대차 재계약, 재활용, 재금융을 통한 자산관리를 위해 필요한 작업
협상이란 대안을 실행하는 방법일 뿐 아니라 수행하는 과정이다.
참고문헌
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