후분양제도 하에서는 시장정황을 정확히 예측한 기업과 그렇지 못한 기업에 따라 채산성이 달라질 수 있으므로, 주택건설업체의 채산성 악화로 주택공급이 감소한다는 단편적인 주장은 옳지 않다는 견해가 있다.
- 후분양제도가 주택건설업체에게 자금 부담을 가중시킬 가능성이 큰 것은 사실이지만, 이러한 문제점은 단계적 후분양제도가 실시되고 공급자금융 확대 등의 보완을 통해 충분히 개선될 수 있다는 견해가 있다.
- 정부의 도입방식이 일단 ‘점진적’이고 ‘선택적’인 것인 만큼 당장 공급이 위축되지 않을 것으로 보고 있으며, 특히 서울과 수도권 아파트의 경우 초기 계약률이 70%를 넘고 있어 대부분의 건설업체가 종전처럼 선분양을 그대로 실시하여 공급량에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 전망하고 있다는 견해가 있다.
(2) 분양가격에 미치는 영향
① 주택건설업체와 학계의 일부 전문가는 후분양제도의 실시로 주택가격이 상승할 것이라고 예상
- 건설자금을 금융시장에서 조달할 경우 건설자금의 금융비용과 미분양 리스크 등이 분양가에 전가되고, 주택산업의 위축으로 주택공급이 감소될 것이므로 주택가격의 상승을 가져올 것이라는 견해이다.
- 분양에 대한 리스크가 큰 후분양 방식에서는 분양가능성이 높은 토지에 대한 선호가 커질 수밖에 없어 수요자가 몰리는 지역 중심으로 택지경쟁이 심해져 주택가격의 상승으로 이어질 것이라는 견해
② 주장 ①의 반론으로 주택가격에 미치는 영향이 크지 않다는 주장
- 분양가격은 현재에도 원가보다는 시세에 기초하여 결정되고 있으므로 후분양 시행이 분양가격에 미치는 직접적인 영향은 크지 않을 것이며, 오히려 투기목적의 가수요가 사라질 것이라는 견해가 있다.
- 후분양제도의 시행이 주택가격에 미치는 한 연구결과에 의하면, 건설업체가 현재와 같은 수익률을 유지한다고 했을 때 공정별 분양시기에 따라 약간의 분양가 상승이 있는 것으로 예상하고 있지만 선분양시 청약금과 중도금의 기회비용(시장금리 기준)을 고려하면, 실질적인 분양가격 상승부담은 이보다 낮을 수 있고, 선분양시 확정분양가격이 미래의 불확실성에 대해 과다 계산된 점을 감안한다면 후분양시 분양가격은 보다 낮아질 가능성도 배제할 수 없다는 견해가 있다.
- 따라서 정부의 발표대로 후분양제가 단계적으로 실시되고 공급자 금융이 확대되는 등의 보완이 이루어진다면, 후분양제 실시 직후에는 주택가격이 상승할지 모르지만, 장기적으로는 주택가격이 안정될 것으로 전망한다는 견해이다.
(3) 주택업체에 미치는 영향
① 후분양방식이 도입되면 업체들로서는 수요예측능력, 파이낸싱 능력, 리스크 관리능력, 상품개발능력에 따라 구조조정이 활발하게 일어날 것이라는 주장
- 건실한 재무구조와 강력한 브랜드 파워를 가진 일부 대형업체가 시장 확대 기회를 맞아 시장을 주도하는 반면, 그렇지 못한 중소업체들은 결국 도산할 수 밖에 없다는 견해가 있다.
- 다만 그 중 일부는 장기적으로 볼 때 오히려 중소 주택건설업체들이 더 유리할 수도 있다는 견해도 있다.
② 주장 ①의 반해 장기적으로 중소 주택건설업체들이 더 유리할 수 있다는 주장에는 동의하지만, 단기적으로는 중소 주택건설업체들이 심각한 타격을 받을 수 있다는 주장에는 동의하지 않음
- 외환위기 이후 브랜드 파워가 약한 일부 중소업체들이 이미 후분양제를 실시해 왔다는 점에서 형행 선분양제도가 중소 건설업체에게 절대적으로 유리한 제도만은 아니라는 점에 근거한다.
③ 주장 ①, ② 외에 중소 건설업체들은 금융조달이 현재보다 어려워질 수밖에 없지만, 후분양제도의 도입일정과 국민주택기금 지원 등을 고려하면 큰 문제가 아니라는 지적이 있다.
(4) 소비자의 자금 부담에 미치는 영향
① 후분양제도 하에서는 소비자의 자금 부담이 증가할 것이라는 주장
- 선분양제도 하에서 소비자들이 주기적인 중도금 납부를 위해 계획적으로 사전저축을 실시하는 경향이 있으나 후분양제 하에서는 중도금 납부 부담이 없어져 사전저축 기능이 저하되므로 입주 시 목돈 마련이 어려워질 것이라는 견해가 있다.
- 외국과 같은 모기지(Mortgage) 제도가 마련되지 않은 상태에서 선분양제도 하에서 분납하던 주택구입자금을 후분양시에는 일시에 지불해야 하기 때문에 소비자의 자금 부담을 가중시킬 것이라는 견해가 있다.
② 주장 ①의 반론으로 소비자의 자금 부담이 오히려 완화할 것이라는 주장
- 주택구입자금은 단기간이 아닌 장기간에 걸친 사전 저축에 의해 매입이 가능한 것이기 때문에 소비자에게 자금 부담이 가중된다는 것은 논리적으로 수긍하기 어려우며, 오히려 선분양제도 하에서는 소비자가 선납에 따른 기회비용이나 대출 이자비용이 없어지기 때문에 소비자들의 자금 부담이 완화될 수 있다는 견해가 있으며, 자금부담은 선분양후분양의 문제가 아니라 장기주택자금대출의 문제로 검토되어야할 사항이라는 견해가 있다.
4. 결론
후분양제도의 점진적 실시로 부동산 가격을 안정시키기 위해서는 민간업체의 참여를 유도하는 주변 여건의 성숙이 이루어져야한다. 무엇보다도 건설업체의 사업진행자금과 소비자의 주택구입자금의 원활한 조달이 그 성패를 가름할 것으로 지적된다.
- 공급자 금융 활성화
국민주택기금의 지원으로 공급자와 소비자 모두의 부담을 경감시킨다.
민간건설금융 확대와 위험부담 경감을 위해 프로젝트 파이낸싱을 추진하는 프로젝트 금융회사의 설립, 중소기업의 이자부담을 경감시킬 수 있는 제도의 검토, 각종 연기금 및 공제회 중심의 금융지원 및 투자 확대 유도, 새로운 보증상품의 개발 등이 필요하다.
- 소비자를 위한 장기주택자금 활성화
- 주택관련 공급제도의 개선
분양권 전매제도
분양가격규제
주택청약제도 및 청약저축관련 제도
참고문헌
국회도서관(2004), 주택 후분양제도, 국회도서관 입법전자정보실
김혜승(2003), 주택 후분양제도의 조기정착방안 연구, 국토연구원
김성식(2003), 주택 후분양제도의 파급효과, LG경제연구원
건설교통부(2003), 주택후분양제도의 조기정착방안 연구, 건설교통부
건설교통부(2003), 아파트 후분양 활성화 방안 확정, 보도자료
국회사무처 법제예산실(1995), 주택사전분양제도의 문제점과 대책(법제예산정책현안 제19호), 국회사무처 법제예산실