조달구조는 선분양 대금이 36.5%, 외부차입이 31.3%로 타인자본 의존도가 높다.
주택사업체들은 선분양 시스템을 통해 조달된 계약금, 중도금 등 선분양 대금으로 추후 사업대상 부지 구입에 주로 사용해 왔다.
정책자금인 국민주택기금은 분양주택사업에는 별로 활용되지 않고 있고 대지소유권이 확보된 상태에서 기성에 따라 지원되므로 대지 구입이나 초기 사업비 조달에는 활용되지 못하고 있다.
― 게다가 외환위기 이후 주택업체들의 외부차입 여건이 악화되면서 주택건설금융은 더욱 취약해져 업체들의 자금사정은 매우 나쁜 상황이다.
은행권은 주택건설사업의 위험성을 높게 평가하여 대출을 제한하고 있다. 제1금융권에서는 업종별 신용등급 분류에서 주택건설업체를 최하위인 5등급으로 분류했다.
주요 자금조달원이었던 종합금융사도 경영난에 봉착하자 회사간의 합병과 면허취소 등이 이어져 제2금융권을 통한 차입도 곤란하게 되었다.
― 신탁겸영은행의 부동산투자신탁 상품이 등장하면서 주택개발자금으로 일부 활용되고는 있지만 본격적인 프로젝트금융과는 거리가 멀고 일부 대형건설업체에만 제한적으로 이용되고 있다.
업체의 부도 등 사업위험에 대한 대비책이 불충분하고 자금지원방식도 사업장 부지나 입주자의 분양대금을 대출금 상환에 대한 담보로 삼고 있어 기존 대한주택보증의 분양보증제도와 상충되고 있다.
― 주택산업연구원은 후분양방식이 전면적으로 실시된다면 연간 약 27조원 가량의 공급자 금융이 필요할 것으로 추정했다.
3. 「프로젝트금융회사법」도입 지연 및 민자사업의 애로사항
― 국회에 의원발의되었으나 현재도 의결을 통과되지 못하고 계류되어 있다.
상반기 동안 저금리와 주식시장의 불안으로 인해 단기 부동자금이 급증하였고 부동자금이 부동산에 집중되면서 부동산 경기가 과열되는 양상을 보이자, 법안 처리에 신중을 기하고 있다.
또한 프로젝트 파이낸싱을 위한 사업제안서 평가인력의 부족, 대출자금의 보호장치 미비 등 제도의 기반도 확충되어 있지 못했다.
― 한편 민자시설 사용료가 재정사업에 의한 시설의 사용료에 비해 과다하다는 사회적 논쟁이 일고 있어 민자사업의 효율성에 대한 규명이 필요하고 현실적 대안마련이 필요하다.
민자사업에서는 사업제안단계, 시공단계, 운영단계까지의 총비용을 고려한 사용료가 부과되므로 재정사업에 비해 고편익/고비용의 구조를 갖게 되었다.
그리고 현재 재정사업에 의한 시설은 부가가치세와 법인세가 실질적으로 면제된 사용료를 부과하고 있지만 민자시설에는 모든 세금이 부과되는 등의 차별적 대우를 받고 있어 형평성 문제가 제기되었다.
민자사업과 도로공사 고속도로 통행료 격차를 단계적으로 축소하는 현실적인 방안마련이 필요
― 연기금 등 재무적 투자자의 참여가 미미하고 건설사위주의 참여로 운영의 효율 실현에 한계가 노정되었다.
현행 민자사업은 건설사 위주의 참여로 사업경쟁이 미흡하고 공사비 절감이나 운영 효율실현에 한계점이 있다.
출자비중을 보면 건설사가 83%로 절대적인 비중이고 재무적투자자는 3%, SOC 전문 운영사 등이 14%를 차지했다.
― 한국인프라펀드(KIF)는 출자구조가 복잡하고 적극적인 투자의사를 보이지 않아 민간투자 실적이 전혀 없다.
4. 「부동산투자회사법」 개정 지연
― 우리나라 리츠(K-REITs)는 일반리츠와 CR리츠의 이원적인 구조를 갖고 있으며 CR리츠에 대한 차별적인 우대로 일반리츠는 발달하지 못하고 있다.
일반리츠는 공모에도 실패하고 예비인가도 실효되는 등 지지부진한 상태에 빠졌다.
반면, CR리츠는 법인세, 출자제한 등에서의 차별적인 우대조치에 힘입어 4개 회사가 상장되는 등 활발한 편이다.
― 그러나 CR리츠는 5년 만기의 한시적인 회사이므로 만기도래 시 일시에 자산을 처분해야 하는 부담을 안고 있고 기업의 영속성이 없다는 한계가 남아 있다.
기존 「부동산투자회사법」의 개정을 통해 리츠의 발전을 도모해야하는 상황이나 역시 주무부처인 재정경제부와 건설교통부간의 이견 등으로 원활한 진행이 이루어지지 못해 개정안이 표류하고 있다.
― 검토되고 있는 개정법안의 내용은 다음과 같이 요약될 수 있다.
현물출자 금지 조항이 자본금 30%이내에서 허용하는 방향으로 개정될 전망이며 건설업체에게 유리한 방향으로 작용할 가능성이 보인다.
또한 투자대상에 6개월 미만 단기 부동산개발사업에 대한 대출을 포함하여 자산운용 범위를 확대할 예정이다.
외부 차입도 원칙적으로 금지되었으나 일정한도 허용할 방침이다.
상장요건도 설립 시 자본금의 30% 이상 일반공모 의무화에서 30%이상을 일반 청약에 제공하고 10%이상 모집하면 상장요건을 충족한다.
발기인의 출자지분에 대한 1년 내 매각 금지도 경영진에 참여하는 발기인과 총자본금의 5%이상 투자자에 한정 적용할 예정이다.
5. 기타 애로사항
― 한국건설산업연구원의 조사에 의하면, 건설업체가 건설공제조합을 포함한 건설보증기관을 이용할 때, 애로사항이 남아 있는 것으로 나타났다.
우선 이용절차가 복잡하고 구비·서류가 과다한 것이 가장 큰 애로점으로 지적되었다.
과도한 담보 및 연대보증인 요구, 높은 보증 수수료, 민간공사 보증서 미발급 순으로 나타났다.
그 외에도 신용평가 시 신규업체 및 중소업체에게 불리한 점과 보증업무의 경직화 등도 애로점으로 지적되었다.
― 또한 건설업체가 금융기관으로부터 자금을 조달할 경우에도 애로사항이 많은 것으로 조사되었다.
우선 과도한 담보와 연대보증인 요구가 가장 큰 애로점이다.
다음으로는 높은 대출 이자율, 대출 서류와 대출 절차의 복잡함이 지적되었다.
또한 건설업체 전반에 대한 불신으로 인한 대출 기피, 꺾기 관행 같은 구속성 예금 강요도 나타났다.
참고문헌
- 금융감독위원회(1999), 21세기의 금융산업
- 권은경 외(1998), 건설산업 경쟁력 강화를 위한 금융 효율성 제고 방안, 국토개발연구원
- 이필상(2004), 금융경제학, 박영사
- 이한종(1997), 해외 프로젝트의 금융비용 절감방안, 제7회 한국프로젝트관리기술회 정기 심포지엄 자료집
- 왕세종(2000), 공종별 건설투자의 변동 분석, 주택금융 제222호
- 한국금융연구원(1995), 최근의 금융시장동향