장 조기경보체계(EWS)를 활용하여 시장동향을 수시로 파악하여 정책에 반영함으로써 정책시차를 최소화해야할 것이다. 또한 주택거래신고지역, 투기지역 등 투기규제지역에 대한 지정요건과 해제요건을 명확히 규정하고, 동향분석에 기초하여 해제요건이 충족되면 불필요한 규제는 해제를 검토해야 할 것이다.
2. 수도권 인구 집중의 분산
왜 유독 수도권에만 이렇게 과도한 규제 정책을 시행함에도 결국은 부동산 가격이 급등하는 현상을 보이는 것일까? 아무리 공급이 급격하게 풀린다고 해도 정부가 의도한 바와 같은 효과는 나타나지 않을 수 있다. 결국 아파트나 주택 등의 공급을 위주로 한 정책은 이제 한계에 다다랐는지 모를 일이다. 일부 전문가들이 지적하는 바와 같이 정치 경제 사회 문화 등 국가의 모든 기능이 집중되어 있는 서울과 수도권에서 아무리 많은 아파트 물량을 공급해도 밀려드는 인구에 따라 갈 수가 없을 것이다. 결국 공급 위주의 정책은 항상 수도권 부동산 정책에 하나의 해결 대안으로 제시된다면 항상 이러한 불안정한 상태를 유지하게 될 것이다. 이제는 집중에 따르는 가장 근본적인 원인들에 대한 이들의 실질적인 지방으로의 이전에 대한 정확한 진단과 비전을 가지고 장기적 안목으로 실시되어야 할 것이다.
3. 시중 유휴자금의 투자처 확보
마땅한 투자처를 찾지 못한 자금들이 부동산 특히 아파트로 쏠리는 쏠림 현상으로 나타나고 있는 것이다. 이러한 시중의 유휴자금이 정부가 예상하지 못한 곳에서 투자처를 찾지 못하면서 수도권의 부동산 시장으로 유입되는 현상은 분양 권 경쟁에서 보여준 수백 대 일이라는 경쟁률을 보면 매우 설명이 설득력을 갖게 되며 여기에 몰리는 자금이 일시에 2-3백조가 몰리는 것은 바로 투자처를 못 찾은 시중의 유휴자금이 천문학적인 액수로 몰리면서 수도권의 부동산 가격을 상승시키는 주요한 요인으로 작용하고 있는 것이다. 이에 앞으로는 유휴자금을 놀릴 수 있는 확실한 투자분야를 확보해야 할 것이다. ( Soc사업, 부동산투자회사(REITs), 부동산펀드 등 )
과연 정부가 수도권의 부동산 정책을 수행하면서 이러한 변수들을 정책 영향 분석에 반영하였는지 의문스럽다. 물론 수도권의 부동산 가격의 지속적인 상승은 위에서 언급한 요인 이외에 다양한 요소들이 복합적으로 상호작용을 함으로써 발생하는 복합변수의 결과이므로 세밀한 분석을 통한 대책이 반드시 필요하다 할 것이다.
5장. 맺음말
언젠가는 밀어닥칠 부동산 시장의 안정화 또는 폭발은 그냥 두고만 보아야 할 것인가? 절대로 현재의 상태로 방치한다면 또는 단기적인 땜질식의 대안을 무리하게 결정하여 시행한다면 결국 국가전체를 부동산 공황으로 몰고 갈 가능성이 매우 높다. 정부는 부동산 시장에서 발생하고 있는 각종의 부동산에 대한 지표들을 실시간으로 모니터링하면서 그간 추진해온 모든 정책들에 대한 시장 영향 평가를 실시하여 폐기해야 할 수단과 강화해야 할 정책들을 정확히 분석 파악하여 이들을 새롭게 점검할 필요가 있으며 특히 현재의 상태는 정부당국의 정책에 대한 신뢰가 국민들로부터 이완된 상황이기 때문에 새로운 정책의 결정과 집행은 오히려 역효과를 초래할 가능성이 매우 높기에 추천할만한 사안이 아니라고 판단된다. 기존의 정책 수단들도 매우 그 정도에 있어 강도의 수준과 질이 높아 이를 정확하게 국민들이 인식하고 이를 이행한다면 지속적으로 상승하고 있는 부동산의 고공행진을 막을 수는 있을 것이다. 그리고 공급물량의 확대를 통한 아파트를 포함한 부동산 가격의 안정대책도 실질적인 한계에 이르렀다고 할 수 있다. 공급대책은 장기적으로 필요하나 현재 시중에 남아 있는 유휴자금이 정확한 투자 유인 분야를 찾지 못한 현실에서는 이러한 자금이 해소되는 시점까지 정책의 효과는 발생하지 않을 수 있다. 결국 부동산 가격에 대한 직접적인 공급확대나 소유와 거래의 제한 등 지금까지 고강도 정책처방은 유지하되 시중의 유휴자금이 해소될 수 있는 정책적인 수단들이 동원되어야 하며 단기적인 시각의 수도권 신도시 정책 등의 발표는 무의미 하다고 볼 수 있다. 오히려 개발이득에 대한 예상으로 검단 신도시 발표와 같이 단기간에 가격을 급등시키는 역효과만 나타날 뿐이다. 또한 정부차원의 부동산에 대한 인식을 전환하기 위한 대대적인 정책홍보가 이어져야하며 심지어 필요한 경우 부동산을 통한 축재나 투자의 수단으로 인식하는 국민 의식을 전환시키는 방안들이 시급히 전개되어야 할 것이다. 또한 수도권에 집중된 각종 사회 기능의 집중현상을 완화시키는 대대적인 정책 대안의 발굴이 병행되어야 할 것이다. 만약 이러한 기본적인 대안들이 마련되지 않는 고강도의 부동산 가격 억제 대책은 단기적으로 부동산 가격의 상승을 막을 수 있을지 모르지만 결국 시장에서의 과도한 부동산 버블을 강화시키는 역작용을 낳게 될 것이다. 정부는 인위적인 재정을 투입하여 일단 지나치게 올라 있는 분양 권 가격을 하향 한다고 하고 있다. 어쩌면 단기적인 처방은 될지 모르지만 지금의 상황으로 봤을 때 그 효과가 정부가 의도한대로 나타난다고 장담할 수 없을 것이다. 전통적인 접근법으로 이미 시장에 대한 신뢰가 사라지고 정부정책의 불신이 팽배한 시점에서 결코 이러한 응급식의 대책이 아파트를 포함한 부동산 가격의 상승세를 멈추게 할 수가 없을 것이다. 부동산의 가격 상승은 경제성장과 더불어 당연히 물가의 상승과 더불어 서서히 증가하는 것은 당연한 이치이다. 그러나 그 가격의 상승이 일반적인 경제성장률을 초과하여 나타날 경우 자금이 시설에 투자되어 생산의 증대를 가져와 고용과 국민 소득으로 연결되는 것이 가장 바람직한 현상이다. 그러나 단기간에 걸쳐 투기의 수단으로 부동산에 자금이 몰릴 경우 이러한 자금의 쏠림 현상은 시장 전체를 왜곡시키고 나아가 단기 급등이 조절되는 일정 시점에 경제전체를 폭발시킴으로써 발생되는 결과는 장기간의 저성장으로 귀결되는 것은 당연한 결과이다. 단기적인 안목보다 좀더 장기적인 정책대안을 모색하고 위에서 열거한 주변 여건들을 동시에 조성하는 것이 지금 당면한 부동산 가격의 급등을 막고 우리 경제가 성공함으로써 장기적 성장을 기대할 수 있는 것임을 정책당국자나 국민 모두가 인식해야 할 것이다.