자금의 積滯 規模는 최소 30조원을 넘을 것으로 추정되며 이로 인한 건설업체들의 자금 부담은 물론 부동산 관련 대출도 자금 흐름의 어려움이 나타날 것으로 예상된다.
주택의 미분양 증가 원인은 수도권과 지방에 모두 적용되는 共通的 요인과 지역별 특성에 따른 差別的 요인으로 구분할 수 있으며, 미분양 증가의 共通的 요인으로는 政策的 요인에 의한 수요 감소와 과잉공급을 지적할 수 있다.
먼저 政策的 요인에 의한 수요 감소는 무주택자 및 1가구 1주택 보유 중심의 주택 정책으로 총량적인 주택 수요가 감소한다. 투자수요는 물론 주택 교체 수요까지 주택구매가 어려워지면서 총량적인 주택수요가 감소하고 있는데다가 실제 거주목적의 수요자도 주택담보대출 규제와 금리상승으로 구매 능력이 뒷받침되지 못해 주택 구매를 保留 및 延期하고 있다. 또한, 분양가상한제의 시행으로 분양 가격 하락에 대한 期待感이 반영되면서 주택구매를 연기하는 사례가 늘고 있으며 청약가점제, 분양권 전매 제한 기간 강화 등의 영향으로 수요자들이 주택 구매 결정에 더 신중하게 된 요인도 주택 구매 수요를 감소시키는데 寄與하고 있다.
다음으로 差別的 요인 중 지방주택의 미분양 증가원인으로는 첫째, 지역 내 수요를 벗어나 개발 호재에 기인한 주택공급을 들 수 있는데 이는 政策的 요인과 더불어 건설업체들의 과도한 수주 경쟁이 빚어낸 결과이다.
둘째, 지방 도시에는 부적합한 수도권을 겨냥한 강도 높은 수요 억제 대책을 들 수 있다. 수도권과는 달리 지방의 주택 수요는 무주택자의 주택 구매 수요보다는 주택 교체 수요가 대부분으로 현행 정부가 추진하고 있는 청약가점제 등의 무주택자 중심의 住宅供給은 적절하지 못하다.
셋째, 제한된 주택수요와 높은 토지가격이 분양가를 높이고 고분양가가 대량 미분양을 초래한다.
지방에 신규로 공급되고 있는 아파트는 대형 평형이 많고 수도권 소비자의 수준에 맞춘 고급 一邊倒의 주택이 주류를 이루면서 가격 수준이 재고주택에 비해 2배정도 높다. 신규 분양 가격이 높은 수준을 나타내는 데는 각종 개발 好材 및 개발에 대한 期待感으로 토지가격이 상승하였기 때문이다. 사업자는 비싼 원가를 보상받기 위해 지불의사와 능력이 있는 상위 소득 계층을 대상으로 한 상품에 집중하였으며 그 결과 지방 도시의 普遍的인 수요가 아닌 상위 소득층을 겨냥한 중대형 고급 아파트 공급에 집중하게 된다.
건설업체들은 지방 사업을 추진함에 있어 수요에 대한 판단보다는 단순히 비싼 토지 가격을 보상받을 수 있는 사업성만 고려한 것이다. 즉, 제한된 주택 수요 하에서 높은 토지 가격에 따른 원가 상승은 민간 사업자로 하여금 고급 주택이라는 상품을 통해 사업성을 보상받으려는 선택으로 유도하였으며 이것이 結果的으로 높은 분양가와 중대형 아파트가 대량 미분양 되는 결과를 초래한 것이다.
수도권 주택의 미분양 증가 원인으로는 一時的 공급 과잉과 政策的 요인에 의한 수요 감소, 공급제도 변경에 따른 청약의 쏠림현상을 들 수 있다. 수도권의 주택 수요는 주택담보대출 금리 및 대출 규제 강화, 종부세의 영향으로 고가 대형 주택을 중심으로 크게 위축되어있다. 청약가점제, 분양가상한제 등의 영향으로 청약통장 사용에 愼重을 기하는 수요자가 늘고 있어 인기지역의 분양에만 청약이 몰리는 쏠림현상이 나타나고 있고 신규 분양의 청약 결과 역시 85㎡ 내외의 중소형 주택은 분양에 큰 무리가 없으나 135㎡를 초과하는 대형 주택의 경우에는 매수세 위축으로 판매가 크게 부진하다.
이렇게 최근 분양시장에서 중대형 아파트가 미분양 되고 소형 중심으로 청약이 몰리는 것은 주거 上向費用이 과거에 비해 2.5배나 증가함에 따라 주거이동을 할 수 없기 때문이다. 건설산업연구원이 제시하는 지분형 분양아파트는 대통령직 인수위원회에서 제시했던 지분형 분양 아파트 구조에서 일반투자자를 금융기관이 아닌 미분양 아파트를 보유한 건설업체로 代替하는 구조이다.
지분형 분양 주택은 일반 아파트 분양가의 51%를 입주자가 부담하고 나머지49%는 부동산펀드 등 재무적 투자자가 자금을 대 買入하는 방식으로 추진된다. 이 주택은 일단 수도권 公共宅地에 짓는 전용면적 85㎡이하 중ㆍ소형 주택으로 공급될 예정이다. 다만 분양가 상한제가 적용되는 만큼 10년 동안 전매가 제한될 것으로 보인다.
소유권은 實需要者가 재무적 투자자와 지분에 따라 나눠 갖지만 입주 및 거주권은 분양받은 實需要者에게 있다. 나중에 주택가격이 올라 집을 처분하면 지분투자자와 지분 비율에 따라 差益을 나눠 갖게 된다. 거주자가 희망하면 전매제한 기간이 지나도 계속 거주할 수 있다.
지분투자자는 거주자의 處分으로 발생하는 差益配分 등의 권리만 갖게 되며 일정 수익률은 보장받지 못한다. 대신 지분투자자는 지분을 처분하는데 제한이 없으며 지분을 증권화해 資本市場에 유통시켜 자금을 회수할 수도 있다. 실수요자는 51%의 지분을 갖지만, 국민주택기금의 자금지원(25.5%)을 활용하면 분양가의 25.5%만 내고 내 집을 마련할 수 있게 된다.
미분양 아파트의 지분형 분양 방식의 적용 효과로 중ㆍ서민층의 자가 보유 확대, 상향 이동형 주택 교체의 활성화, 부분적인 미분양 해소로 건설업체들의 자금 부담 완화 등을 들 수 있으며, 무엇보다 미분양 재고 주택을 처리하면서 서민층에 주택을 공급할 수 있다는 점이 가장 큰 메리트로 작용한다.
참고문헌
주거환경요소 선호도를 통한 아파트 미분양 해소 방안
연세대학교 ㆍ 신재훈
주택건설업자의 아파트 미분양 해소를 위한 업체별 전략 비교 연구:사례를 중심으로
국민대학교 ㆍ 강준원
미분양주택의 누적과 해소
국토개발연구원 ㆍ 염돈민
새 정부의 부동산정책 방향
국토연구원 ㆍ 조주현
부동산마케팅에 관한 연구 : 아파트마케팅 전략 수립을 중심으로
서강대 경영대학원 ㆍ 이헌휘
지분형 아파트 정책, 실현 가능성과 문제
건축도시연구정보센터 ㆍ 강부성
MB 시대, 신 부동산 투자 전략
랜덤하우스코리아 ㆍ 박상언
MB 노믹스 액션 플랜 :이명박정부의 경제살리기 실천계획
매일경제신문사 ㆍ 매일경제 인수위취재팀 지음
부동산투자회사의 수익-위험 특성에 관한 연구
한국부동산분석학회 ㆍ 박정호, 김관영 ㆍ