법률, 그리고 부동산투자회사법을 제정함으로써 선진국과 같은 부동산 제도를 갖추게 되었고 부동산 시장과 자본 시장의 통합이 진전되어 오늘에 이르고 있다.
이제는 과거에 만연했던 자본차익 위주의 부동산 투자관행이 불식되고 과학적인 시장조사와 투자수익 분석에 의한 투자가 정착되기 시작하였으며, 판매자가 주도하던 시장이 구입자가 주도하는 시장으로 변모하였고, 다양한 형태의 부동산 증권화가 진행되어 바야흐로 부동산 시장과 자본 시장이 통합되는 방향으로 나아가고 있다. 더욱이 그 동안 금기시되었던 부동산 시장의 개방이 이루어짐으로써 바야흐로 우리의 부동산 시장은 국제금융국제수지국제부동산 사이클에의 민감성이 더욱 높아지는 시대로 접어들고 있다.
제5절 8.31부동산 정책
보유세 상한 1.5배 ->3배 증가
서민주거안정, 미니 신도시 등 공급확대 주력
참여정부가 집값 잡기에 사실상 올인을 선언하고 나서면서 관심을 모았던 '8.31 부동산 안정화 대책'이 드디어 뚜껑을 열었다.
6.17 부동산대책 원점 재검토 발표 후 7월6일 첫 당정협의를 시작으로 석달 여 간에 걸쳐 6차례 펼쳐진 '수요 드라마'가 막을 내린 것이다.
제2의 10.29대책이라 불릴 만큼 강력한 부동산대책이 나올 것을 점쳐졌던 이번 정부 대책은 참여정부가 추진해온 부동산 4대개혁법안 정착을 위한 보완책 마련에 주력한 모습이다.
아울러 임대주택 공급활성화, 무주택자 금융지원 및 청약우선권 강화 등을 통해 서민주거 안정을 꾀했다.
또 중대형 아파트 공급확대를 위한 미니 신도시 건설 방안이 마련되는 등 서민주거안정과 공급확대라는 두 마리 토끼를 잡으려고 애쓴 모습이 역력하다.
그러나 세제정책 부문에서는 당초 예상과 달리 보유세 상한을 폐지하지 않고, 과표인상과 세대별 합산과세 수준에서 그침에 따라 보유세 강화 취지를 훼손했다는 비판을 피할 수 없게 됐다.
이와 함께 실거래가 거래 정착에 따른 부동산 시장 투명화 유도도 이번 대책에서 놓쳐서는 안 될 관전 포인트다.
이번 대책은 ▲서민주거안정 ▲주택 및 토지공급확대 ▲부동산 투기수요 억제 ▲부동산 거래투명화 등 4가지로 요약된다.
■서민주거안정, 주택 및 토지공급확대
서민 주거안정을 위해 무주택자에 주택 구입자금을 지원하고, 청약자격 우선권을 부여하는 방안이 마련된다. 또 서민 주택공급 활성화 일원으로 그린벨트 260만 평을 풀어, 2012년까지 국민임대단지100만호를 건설키로 했다. 무주택 서민 주택구입자금 지원을 위한 지난 2003년 12월 중단된 '생애 최초 주택구입자금'이 재도입된다. 또 영세서민의 전세자금 대출금리를 3%에서 2%로 낮추고, 근로자의 전세자금 대출금리를 5%에서 4.5%로 인하할 계획이다. 아울러 연소득 2,000만 원이하의 가구주가 생에 처음으로 주택을 마련할 경우에 한해 주택금융공사의 모기지론을 우선지원하고 지원금리도 0.5%~1% 인하키로 했다. 이와 함께 무주택기간, 소득, 자산, 가구현황 등을 고려해 청약우선권을 부여할 계획이다. 이밖에 모기지보험을 새로 마련해 비투기지역 내 전용25.7평 이하 주택구입자에 한해 주택담보대출비율을 높여줄 방침이다.
주택담보대출이 점차 까다로워지고 있는 상황에서 이같은 금융지원은 무주택 서민에게 파격적인 지원책으로 받아 들여 지고 있다. 이와 동시에 중대형 아파트 수요 흡수를 위한 다양한 대책이 마련된다. 송파 거여지구 국공유지 200만 평이 강남대체 신도시로 개발되고, 양주.옥정지구, 김포 신도시 규모를 확대해 4,200만 평의 택지를 확대할 계획이다. 아울러 택지지구 내 전용25.7평 이상 중대형 아파트 공급비율을 현행 40%에서 50%로 확대키로 했다. 또 공공택지에 공급되는 모든 주택에 원가연동제가 적용되고, 25.7평을 초과 중대형 아파트에 주택채권입찰제도가 의무화된다. 이와 함께 공공택지 내 분양권 전매 제한기간이 수도권의 경우 현행 5년에서 10년, 지방의 경우 3년에서 5년으로 강화된다. 이는 서민주거안정과 상반기 집값 급등의 원인으로 지적된 중대형 공급부족 해소라는 두 마리 토끼를 잡기 위한 포석으로 해석된다. 그러나 미니신도시 건설에 상당한 시일이 소요되고, 기존 그린벨트지역 내 국민임대단지 조성에 따른 인근 주민들의 거센 반발 등은 풀어야 할 숙제로 남았다.
■부동산 투기수요 억제
부동산 투기수요 강화방안으로 주택 및 토지 보유세제와 양도세제가 대폭 강화된다.
현재 50%에 머물고 있는 종합부동산세 과표 적용율을 2009년까지 100%로 높일 계획이다.
또 과세기준을 기준시가 9억원에서 6억원으로 하향 조정키로 했다. 논란이 됐던 종부세 부다 상한은 전년대비 1.5배에서 3배 수준으로 올리는 선에서 결정됐다. 주택 양도시 과세 기준도 2007년부터 모든 거래에 실거래가로 적용된다. 또 수도권 광역시의 경우 기준시가 1억원, 기타지역의 경우 기준시가 3억원을 초과하는 1가구2주택 보유자에 대해서는 50% 단일세율로 중과키로 했다. 다만 이사 근무 혼인 등 불가피한 사유로 1가구 2주택이 된 경우에는 예외를 인정할 방침이다. 1 가구2주택 양도세 중과는 1년간 유예기간을 거쳐 2007년부터 도입된다. 또 재건축, 재개발 등의 주택개발사업에 대해 개발부담금제를 재도입해, 기반시설부담금이 부과된다. 토지의 경우 비사업용 토지에 대한 종합부동산세 과세기준이 '인별 합산 6억원(공시지가)'에서 '세대별 합산 3억원'으로 강화된다. 또 과표 적용율을 2009년까지 100% 수준으로 끌어올리고 세부담 상한도 전년대비 1.5배에서 3배로 상향조정된다. 토지 양도시 2007년부터 모든 거래에 대해 실거래가로 과세하고, 비사업용 나대지 잡종지와 부재지주소유 농지.임야.목장용지에 대해서는 양도세율을 60% 단일세율로 인상키로 했다.
■부동산 거래투명화
2006 년부터 부동산을 거래할 경우 거래당사자와 부동산중개업자가 실제 거래가격을 시.군.구에 의무적으로 신고토록하는 방안이 도입된다. 또 시.군.구에 신고된 실제 거래가격을 부동산 등기부에 기재토록 해 시장 투명화를 유도한다는 계획이다. 다만 거래세의 경우 과세표준의 현실화를 감안해 개인 간 주택거래에 한해 취.등록세를 각각 0.5%인하키로 했다.