측면에서 설명이 가능하다.
3. 임대료 규제와 분양가 규제의 효과와 부작용
1) 임대료 규제
임대료 규제의 대표적인 사례는 이번 정부에서 강력하게 추진하고 있는 전월세 상한제와 임대차 계약 갱신 청구권을 들어볼 수 있다.
이것은 전세와 월세의 인상률을 일정 수준 이하로 제한하는 제도이다. 그리고 계약 갱신 청구권은 임대차 계약이 만료된 후 임차인이 임대 계약의 갱신을 요구할 수 있는 제도이다. 현재는 상가 임대차 보호법에만 적용되어 있는데 주택 임대차 보호법에도 적용이 검토되고 있다.
1회에 한해 임차인에게 임대차 계약 갱신을 청구할 수 있는 권한을 주고 2년 만기 후 2년 더, 총 4년간 같은 집에서 거주할 수 있게 하면서 전세 재계약 시 전세금을 최대 5% 내에서만 증액할 수 있도록 하는 안에 대해 우선적으로 정부와 여당이 고려중이다.
2012년 이후 5년간 서울 아파트 평균 매매 가격이 6천만 원 상승하는 동안 전세 가격이 1억 5천만 원 상승한 것만 봐도 전세금 상승이 지속적으로 높았다는 것을 알 수 있다.
전세 2년이 길어 보여도 막상 살면 상당히 짧게 느껴진다. 전세 계약하고 6개월만 지나도 전세금 인상과 이사 걱정을 하는 것이 임차인의 현실이다. 임대료 규제를 위한 전월세 상한제와 임대차 계약 갱신 청구권이 도입되면 일단 임차인은 재계약 시 5% 이내 인상률로 4년 동안 이사를 가지 않고 같은 집에서 살 수 있으니 주거 안정에 많은 도움이 된다.
임대료 규제는 일방적으로 임차인만을 위한 임대차 보호법이므로 집주인이 바보가 아닌 이상 법 시행 이전에 미리 전세금을 큰 폭으로 인상하거나 전세를 월세로 전환할 가능성이 높다. 게다가 전세금 인상률은 제한되고 전세 기간은 길어지니 이런 불리함을 극복할 만큼의 투자 수익이 확보되지 않으면 투자 수요는 급감하면서 전세 물량은 감소할 것이다. 또한 주택 구입을 할 수 있는 능력이 있어도 전세로 살려는 움직임이 많아지면서 전세 시장도 다시 불안해질 가능성이 높다.
임대료 규제는 잘 되면 서민 주거 안정에 도움이 되지만 정부가 바라는 기대와는 달리 단기간 전세 가격 폭등, 전세 물량 부족 등의 부작용이 생길 수 있다. 그러므로 재산세를 임차인과 공동 분담하거나 감면을 해주는 등의 집주인들을 위한 당근 대책도 준비되어야 한다.
2) 분양가 규제
분양가는 택지비와 건축비로 구성되는데, 구체적인 명세, 산정방식, 감정평가기관 산정방법 등은 국토교통부령으로 정하도록 되어있다. 택지비는 공공택지의 경우에는 해당 택지의 공급가격과 부령이 정하는 택지관련 비용을 가산해서 정하도록 하며, 공공택지외의 경우에는 감정평가액에 부령이 정하는 택지와 관련된 비용을 가산하여 정한다. 건축비는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기본형 건축비에 부령으로 정하는 금액을 더한 금액으로 한다.
분양가 규제는 과도한 분양가 인상이 이미 지어진 주택 시장으로까지 이어지는 도미노 상승을 차단하는 효과가 있다. 하지만 공급 물량 감소로 이어질 수 있으며 인위적으로 분양가가 낮아지는 바람에 당청만 되면 로또가 되는 현상이 발생할 수 있다.
반대로 분양가 규제를 완화하면 분양 가격을 쉽게 올릴 수 있다. 그렇게 되면 재건축 아파트의 일반 분양가 인상이 가능해 관련 사업의 속도를 더 낼 수 있으며 수익성이 좋아지므로 건설사는 공급 물량을 늘린다.
주택시장이 과열되면서 분양가 규제의 적용 기준이 지나치게 엄격하다는 판단에 따라 2017년 82 대책과 95 대책에서 적용 기준을 대폭 완화시켰다. 최근 3개월간 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하면서 ‘최근 12개월 간 평균 분양 가격 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하는 경우’, ‘분양이 있었던 직전 2개월의 청약 경쟁률이 5대1 초과 또는 국민 주택 규모 이하의 청약경쟁률이 10대 1을 초과하는 경우’, ‘3개월 간 주택 거래량이 전년 동기 대비 200% 이상 증가한 경우’ 중 하나에 해당하는 지역에는 분양가 상한제를 적용하여 시장 상황에 따라 조금 더 탄력적으로 정부가 분양가 규제를 적용할 수 있는 길이 열린 것이다.
Ⅲ. 결 론
부동산 정책과 시장의 반응은 항상 엇박자를 보이면서 상승과 하락, 규제와 완화를 반복하는 관계라 할 수 있다. 노태우 정부부터 박근혜 정부까지 부동산 정책은 시장에 따라 규제와 완화를 반복하고 있고, 주택 가격은 정부의 규제 정책에 따라 등락을 거듭함을 알 수 있다. 우연의 일치인지 모르겠지만 노태우와 노무현 정부가 공교롭게도 가장 강한 규제를 시행한 것으로 생각된다.
주택가격이 과열되면 강력한 규제대책이, 주택가격이 냉각되면 강력한 완화대책이 나온다. 부동산 시장의 흐름을 읽고 타이밍을 잡기 위해서는 그만큼 정부의 부동산 개발정책과 규제정책을 아는 것이 중요하다.
부동산 시장 분위기가 과열되어 정책의 방향이 다시 규제강화로 전환되면 규제 한두 번으로 멈추지 않는다. 계속 상승하는 경향이 있어서 정부는 강력한 규제대책을 계속 발표한다. 결과적으로 규제가 누적된다는 것이다. 끝내 부동산 시장의 상승 열기는 꺾이겠지만 누적된 규제의 후유증으로 몇 년 동안 침체의 터널을 지날 수 있다. 그러면 정부는 지나치게 냉각된 부동산 시장을 정당화시키기 위해 다시 완화 대책을 발표한다. 따라서 본 과제물 논제에 대한 진정한 의의는 향후 부동산 정책을 예측하고 대응하기 위해서 부동산 정책과 시장 간의 상관관계를 이해하고 흐름을 예측하는 힘을 키워야 함을 시사해 준다.
Ⅳ. 참고 문헌
1. 이종규(2018), 부동산 정책의 이해, 부연사
2. 김인만(2017), 문재인 시대 부동산 가치투자, 황금부엉이
3. 권혁신(2016), 주택수요정책과신규아파트분양에관한연구, 서울대학교 대학원
4. 이종훈(2014), 주거지역 범죄유발환경요인이 주택의 내재가치에 미치는 영향 분석, 한양대학교 대학원
5. 안혁근 외 3인(2011), 부동산 관련 규제의 정책효과분석, 한국행정연구원
6. 고종완(2010), 자산관리측면에서 부동산 가치평가를 위한 지표개발(서울시 아파트단지를 중심으로), 한양대학교 도시대학원
7. 정영진(2006), 부동산 가치평가 모형의 적용실태와 문제점에 관한 연구, 충남대학교 경영대학원