부터 얻을 수 있는 호용도 불확실하다.
여섯째, 정보의 비이전성이다. 제3자에게 전달되더라도 그 정보는 공급자에게 그대로 남는다.
(2) 부동산정보의 특징
부동산활동을 감안할 때 부동산정보는 다음과 같은 특징을 가지고 있다. 첫째, 부동산정보는 현행성을 지니므로 현행화 작업이 필수적이다. 부동산은 구축물의 건설이나 병합 분할 등으로 말미암아 물리적인 변화가 가능하며, 부동산을 둘러싼 인문적인 변화와 자연적인 변화로 인하여 과거에 조사된 정보는 반드시 현재 시점과 일치하는지 여부를 확인하거나 변동된 사항을 현재와 일치시키는 현행화 작업을 거쳐야 한다. 이와 같은 현행화(現行化) 작업이 부동산에 특별히 필요한 이유는 목적 부동산에 대한 활동을 수행한 후 동일한 부동산에 대한 또 다른 부동산활동을 시작할 때까지는 상당한 시간이 경과되는 경우가 많기 때문이다. 또한 부동산활동과정에서 잘못된 정보를 기초로 수행한 의사결정을 번복하여 원상회복하는 것은 상당한 손실이 뒤따르게 되므로, 과거에 수집한 정보를 활용하려면 그 정보의 정확성을 재확인하는 작업이 반드시 선행되어야 한다.
둘째, 부동산정보는 비공개성의 특성을 지닌다. 부동산정보 특히 거래에 관한 정보의 비공개성은 부동산시장 자체의 비공개성과 거래의 개별성으로 말미암아 발생한다. 따라서 부동산의 거래정보는 수집이 어려운 것이 대부분이며, 수집된 정보 역시 부분적으로라도 왜곡되어 있는 경우가 많다. 이러한 특징은 부동산의 거래당사자(매도인과 매수인)가 직접 부동산거래에 참여하기보다는 중개업자 등 중간 매개자를 개입시키기 때문이며, 특정한 규모나 종류의 부동산에 대한 거래자가 많지 않은 것도 원인이 된다.
셋째, 가공성, 즉 가공의 필요성을 지닌다. 부동산의 개별성으로 말미암아 수집된 정보 역시 완전한 정보로서의 효용을 갖추기 어렵다. 예를 들어, 한 채의 단독주택이 거래된 경우 발생한 거래가격정보는 해당 단독주택의 개별성과 매도자와 매수자 간의 가격과 거래조건 절충과정에서 발생된 거래의 특수성으로 인해 다른 단독주택의 거래에 그대로 적용할 수 없다. 비공개성과 정보 가치의 한계로 말미암아 이제까지 부동산 전문가들이 부동산정보의 수집이나 관리를 등한시한 결과로 부동산 분야의 정보수준이 낙후되는 현상이 나타나고 있다.
넷째, 부동산정보는 다양성을 지닌다. 부동산은 그 용도의 다양성이라는 특징을 지니고 있으며, 부동산을 둘러싼 자연적 인문적 환경에 의해 지배받는 경향이 있다. 따라서 하나의 부동산을 대상으로 특정 목적의 부동산활동을 수행하기 위해서는 기술 사회 경제 행정 전반에 걸친 다양한 정보를 수집해야 한다.
다양성과 상기에서 논의한 현행성의 특성으로 말미암아 부동산정보는 다른 산업과 같이 일상 업무과정에서 사전에 준비를 하고, 이를 활용하기가 어렵다. 특히, 어떤 종류의 부동산에 대한 어떤 형태의 부동산활동이 이루어질지 예측할 수 없는 상황에서 이런 곤란성은 더욱 커진다.
다섯째, 부동산정보는 복합성을 지닌다. 부동산을 둘러싼 각종 정보는 각각 서로 다른 정보로서의 가치를 지니고 있기 때문에 부동산활동을 행하는 전문가의 입장에서는 각각의 다양한 정보를 상호 복합적으로 고려함으로써 소기의 목적을 달성할 수 있다.
예를 들어, 상업용 부동산투자자는 대상 부동산의 지반이나 형상 등 물리적인 상태와 더불어 주변 지역의 상권 등 경제적 환경과 도시계획 등 행정적인 요인들을 복합적으로 검토함으로써 투자분석과 더불어 의사결정을 할 수 있는 것이다.
(3) 정보의 가격결정
정보가 공공재일 경우에 소비자의 비경합성(Non-rival Consumption)과 비배제성(Non-exclusion)으로 경쟁원리를 바탕으로 한 시장기능에 의해서는 가격결정을 할 수 없다. 정보가 사유재일 경우에는 시장기능에 의하여 가격결정이 된다. 그러나 중간재일 경우에는 정보를 이용하는 사람들이 정보의 공공재적 성질에 기인하여 공유한다.
특히 정보는 일정한 개인이나 개인들로 구성되는 클럽에 의하여 공유된다. 즉, 개인의 '클럽재'가 됨을 의미한다. 여기서 '클럽재'로의 가격형성은 클럽이 정보에 대한 불확실성으로부터 일종의 보험기구를 겸하면서 그 가격형성을 주도하는 것을 뜻한다. 클럽에 가입하는 사람들은 정보의 불확실성에 대한 보험료를 지불한다는 의미에서 어떤 규모까지는 클럽의 고정적인 비용을 부담하며, 확장된 경우에는 회원 이외의 수요에 대하여 한계비용에 가까운 가격으로 정보를 제공한다.
3) 부동산정보의 분류 및 동향
부동산시장을 둘러싼 환경에 관한 정보란 경기의 동향, 국제수지의 상황, 금리 및 통화량의 공급, 금융상황의 거시적 경제정보, 인구이동 및 세대분리, 사회적 정보, 지구개발계획, 사회자본준비계획, 토지이용규제, 토지거래규제, 기타 부동산에 관련된 법제 등 정치 및 행정적 정보 등을 말한다. 부동산시장의 각 주체에 관한 일반적 정보란 각 주체의 토지시장에 대한 행동을 통해 형성된 정보이다. 예를 들면, 수요의 양, 수요자의 일반적인 기호(입지, 방의 위치, 사무실공간의 배치, 설비 등), 수요의 동기, 공간확보, 자산선택(잠재적 공급량), 공급의 동기(상속, 필요자금조달, 자산선택) 또는 수요자 및 공급자의 지가 상승에 대한 기대 등에 관한 정보 등을 들 수 있다.
특히, 부동산시장에 있어 부동산중개업자를 중심으로 한 부동산정보의흐름도는 아래의 그림과 같다. 물론 각 주체별 정보수신형태에 따라 그 내용이 각각 다르고, 부동산중개업자의 부동산정보흐름도도 그 내용에 따라 정보의 안전성과 불안전성을 파악할 수 있다.
그림. 중개업자의 부동산정보 흐름도
참고문헌
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대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
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부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013